При изъятии квартиры

В представленных источниках (транскрипт видео «Кооперация с нуля») тема требования кооперативом стоимости ремонта при изъятии ипотечного жилья рассматривается как юридическая стратегия защиты интересов пайщика. Поскольку сама ипотечная квартира находится в залоге у банка и не принадлежит заемщику полностью, ее нельзя внести в кооператив. Однако спикер предлагает механизм защиты вложенных средств через отделение «стен» от «начинки».

Ниже представлен подробный обзор того, как работает схема требования возврата стоимости ремонта.

1. Основание для требования: Разделение собственности

В основе стратегии лежит идея о том, что предмет залога (квартира) и сделанные в ней улучшения (ремонт) — это разные имущественные объекты с разными собственниками.

• Квартира принадлежит банку: Спикер признает, что ипотечное жилье внести в паевой фонд нельзя («она не ваша»), и при дефолте банк имеет право ее забрать.
• Ремонт принадлежит кооперативу: Пайщик вносит в кооператив описание всех улучшений: «сколько цемента, половой плитки, стеновых покрытий и унитазы». Это имущество оценивается по «прайсу сегодняшнего дня» и ставится на баланс кооператива.
• Аргумент «Пустая коробка»: Кооператив занимает позицию, что заемщик брал у банка «пустую квартиру» (фактически бетонную коробку), и только она является залогом. Все, что было добавлено (ремонт), является собственностью третьего лица — кооператива.

2. Сценарий требования при изъятии

Когда банк начинает процедуру изъятия недвижимости за долги, кооператив вступает в процесс как собственник существенной части актива.

• Выдвижение требования: Кооператив заявляет банку: «Квартиру вы забираете — нет проблем, но вот это, вот это, вот это (ремонт)… вы нам возвращаете в денежном эквиваленте».
• Обоснование суммы: Требование выставляется на сумму оценки, по которой ремонт был внесен в паевой фонд (например, 10 миллионов рублей), так как это имущество числится на балансе юридического лица.

3. Стратегические цели требования

А. Рычаг давления на банк

Главная цель требования — усложнить процесс взыскания для банка.

• Юридический барьер: Банкам легко судиться с физическими лицами («с физлицом им легко бодаться»), но гораздо сложнее вести споры с юридическим лицом (кооперативом), которое предъявляет законные права на неотделимые улучшения.
• Отказ от изъятия: Понимая сложность ситуации и необходимость компенсировать стоимость дорогостоящего ремонта (или невозможность его отделить), банк может предпочесть «оставить в покое эту квартиру» и искать другие пути решения проблемы с должником.

Б. Финансовая защита должника

Если квартиру все же забирают и продают, требование кооператива выполняет роль финансовой подушки безопасности.

• Проблема аукциона: Спикер приводит пример, когда квартиру стоимостью 10 миллионов продают с торгов за полмиллиона (условно), и должник все равно остается должен банку крупную сумму.
• Компенсация: Если кооператив предъявляет требование на возврат стоимости ремонта (например, тех же 10 миллионов), это встречное требование может перекрыть остаток долга пайщика или даже вернуть ему вложенные средства, предотвращая ситуацию, когда человек остается и без жилья, и с долгами,.

Резюме

Требование возврата стоимости ремонта при изъятии квартиры — это способ кооператива вмешаться в отношения между банком и заемщиком. Кооператив соглашается отдать «голые стены», но требует выкупить по рыночной цене всё, что к ним приклеено и прикручено, делая изъятие жилья экономически невыгодным или юридически сложным для банка.